□集团公司财务部

    “十四五”期间，中国石化不动产管理工作紧密围绕企业战略目标，积极应对内外部挑战，不断探索创新管理模式，取得了显著成绩，为企业的高质量发展提供了坚实支撑。“十五五”期间，中国石化不动产管理工作将继续砥砺前行，以更加科学、高效、创新的方式，推动不动产管理迈向新台阶，为打造世界一流能源化工企业提供有力保障。

    “十四五”期间不动产管理实现系统化和高效化

    “十四五”期间，中国石化不动产管理工作紧密围绕“保主业谋发展、专业化市场化、动态化灵活性、非规范不经营”四项管理原则，聚焦“增量土地战略保障、存量不动产优化盘活、重点区域不动产主动经营、重点搬迁项目补偿、办公用房统筹提升”五条业务主线，构建了“4542”不动产管理运营体系，实现了不动产管理的系统化和高效化。

    战略发展用地保障成效显著。积极争取国家部委有关专项政策，解决困扰上游企业的临时用地问题，保障了油气勘探开发用地需求。推进油气勘探开发临时用地期限由2年延长至4年，由不可续期到准许续期、由不可在同区域再次临时使用到经批准可以使用，有效解决上游企业近20万亩临时用地的合法合规问题。建立临时用地预警机制，加强了临时用地与永久用地的整体衔接，提升土地利用效率。科学编报单独选址项目用地计划，每年根据主业生产经营需求编制用地计划，2021年~2025年，共保障了13万亩油气勘探开发用地。

    不动产管理机制持续完善。形成了以土地资源为基础的利用机制、创效机制和环保机制联动架构。推进土地利用规划编制，融合政府政策、企业远景、土地属性，去劣存优，提高土地质量。推进土地、房产、海域集中管理、统筹调配，推进低效不动产跨区域、跨板块、跨业态流转，提升利用效益。研究土地利用评价指标，设计集约性分等方案和评价模型，推进不动产利用节约集约。按照“总部定制度、企业管流程”的思路，编制海域管理制度、办公用房租赁管理制度等不动产管理运营规定，提升不动产管理的规范性。

    不动产主动经营创效成果丰硕。树立“所有不动产都应创效、所有主体都应落实创效责任”的全新理念，综合利用政府收储、转让出租、搬迁置换、整治复垦等多种措施，搭建不动产资源内部优化调配平台，完善不动产盘活利用创效方案制定策略，通过集约化管理、运营模式创新及开展央企专业化合作等方式，推进不动产资源内部优化调配、外部创效。

    不动产合规管理持续加强。高度重视不动产管理使用合规性，防范不动产管理风险。深度贯彻国家政策及中央巡视、国家审计有关要求，开展不动产规范管理专项行动，对土地、房产等不动产资源的管理使用进行全面体检，将耕地保护、生态保护、环境保护、节约集约、绿色生产、依法合规融入不动产管理的全生命周期。

    不动产信息化建设取得突破。制定实施不动产数智化转型三年方案，实行“三步走”战略，夯实了“一幅图”数据基座，完成了功能性图层叠加。实现了不动产业务的全面信息化，梳理了临时用地、新增用地、不动产处置、不动产经营等全线条业务流程。

    “十五五”期间不动产管理“总量不增、质量提高”

    未来，国家政策调整为中国石化不动产管理带来了新的机遇。一方面，国家鼓励推广应用节地技术和模式，推动土地混合开发利用、用途合理转换，为中国石化盘活存量土地和低效用地提供了政策支持。另一方面，国家加强核心区域土地要素配置，推动京津冀、长三角、粤港澳大湾区等地区高质量发展，为中国石化核心区域土地房产增值提供了广阔空间。同时，国家实行最严格的节约集约用地制度，加强闲置土地监管，给不动产管理带来新的挑战。

    中国石化“一基两翼三新”产业格局需要土地要素注入，深化改革发展需要土地资源支撑。不动产高效配置需要与国家政策、区域发展规划、企业生产经营紧密结合。“十五五”期间不动产管理总体目标是：按照集团公司高质量发展战略要求，以“总量不增、质量提高”为目标，以“控制增量、盘活存量、提高质量”为核心，加快提升不动产综合品质、利用效率、运营水平和创效能力，实现增量和存量良性循环，为中国石化优势业务、延伸业务和新兴业务发展做好用地保障，为中国石化转型发展、绿色发展和高质量发展提供不动产支撑。

    “十五五”期间要着重推动落实“五个转变”：不动产管理体系将从“新增-日常管理-处置”的全生命周期管理体系，向“规划设计-分类评价-价值分析-统筹调配-循环创效”的数智化生命周期管理体系转变；不动产信息化平台将从“临时转永久、存量可出租、闲置要处置”的信息流工作台，向“一体化展示、一体化分析、一体化场景应用”的一幅图平台转变；不动产运行机制将从“建指标、定计划、下通报、强考核”的成本效益管控机制，向“综合创效、经营效益和现金流三大指标联动，增量、存量和低效不动产增减挂钩”的成本效益弹性管控机制转变；不动产运营模式将从“日常项目稳步推进、重点项目主动经营”的点状项目制运营方式，向“业务方向研究与成果转化结合、全面滚动推进与年度考核结合”的主动全覆盖运营模式转变；不动产风险防控方式将从“目标防控、被动整改”的两手抓防控方式，向“全面清查、问题上收、纳入清单、逐步销项”的清单销项方式转变。

    全面推进不动产管理创效。推动不动产增量和存量良性循环，逐步实现不动产精益管理。一是利用规划设计手段。推动“地方国土空间规划图”“企业用地用房用海现状图”“企业发展规划总图”三大图层叠加套合，明确8类空间格局、16类主体功能分局，着重实施规划类、销项类、创效类清单，协同推进产业布局一体化与土地利用一体化。二是利用集约性分等定级手段。实现全部不动产按用途分类，按使用方式分等，按利用属性定级，实现“等级可调、低效变高效”“定级排序、无效要创效”。三是利用价值分析手段。实行不动产价值全国动态监测，加强不动产价值区域分析，推动重点区域不动产价值培育，制定中短期出清策略，逐步提升不动产整体价值水平。四是利用统筹调配手段。优化配置低效用地、闲置用房（目前只有办公用房）、共同海域，建立内部“不动产超市”，逐步上架不同类型不动产，逐步对外营业，形成内外兼顾、区域一体的各类不动产提质提效单元。五是利用循环创效手段。推动油气企业非在用土地、重点区域可资本化土地、炼化企业搬迁腾退土地等创效研究，利用创效模型推动成果转化，按照滚动计划方式主动经营，逐步实现创效能力覆盖全部不动产。

    全面优化不动产创效机制。进一步打造不动产作为资源可配置、作为资产可创效、作为资本可运营的不动产统筹管控体系，实现不动产经营方案可优化、可交叉、可配合，形成“三基扎牢、六案齐发”的良好局面。三项基础创效措施是，政府收储争取增值收益，对外转让争取多方竞价，对外出租争取长短兼顾。六项主动经营方案：一是土地搬迁方案。推动搬迁项目利用增值模式“退城进园”，利用区域优势“腾笼换鸟”，利用集中资源“聚零为整”。二是联合开发退出方案。锚定主责主业，依法合规开展土地对外合作开发，完善潜力项目资源库和优质合作企业资源库。优选合作开发项目，发挥资源互补优势，共创双赢多赢共赢成果。三是基金推动开发方案。研究参与“国有企业土地资产盘活专项基金”，拓展创效资金来源，打造优质项目。四是新业态综合利用方案。发挥3万座加油站和独立工矿区存量土地规模优势和区位优势，助推新兴产业可持续发展。将存量和增量相结合，科学论证新增不动产的成本因素。五是实物资产证券化方案。探寻实物资产证券化方式，力争实现长期稳定回收现金流。六是整治复垦方案。大力推进封退生产设施用地、自有盐碱地及未利用地的复垦整治工作，促进增量指标与存量资源有效循环利用，为主业生产经营用地提供充足保障。

    全面提升不动产管理效能。科学配置不动产资源，新增看存量、存量提质量，逐步增强资源配置能力。推进临时用地标准化，标准化设计临时用地选址、布局、场地平整，建立临时用地计划，衔接生产建设计划。推动不动产节约性评价，推动项目可研增加新增用地节地评价，新上项目优先利用存量土地和房产。推进土地房产购置集中管理，科学配置土地资源，推动优质项目落地实施，提高单位面积土地产出效益。深化不动产资源内部优化配置，利用办公用房优化调配平台，推动“内内外”办公用房租赁调配。加强多方沟通合作，按照国资央企、优质社会资源顺序引入系统外资本，参与重大不动产项目合作开发。推进土地房产作价参股，试点推进以土地使用权出资设立子公司，或者与其他市场主体合作，严谨设计股权结构，共享土地增值收益。